房地產行業由夏入秋

    行業

    作者：國泰君安房地產行業團隊

    從政策麵看，繼續鬆綁仍有餘地，資金麵持續向好；從基本麵看，短期看溫和修複；中長期平穩發展可期。城鎮化結束前需求仍有保證；未來10年可定義為由夏入秋。

    總體形勢向好

    房地產基本麵和板塊表現由過去幾年的大開大合到小幅波動，但2015年，我們認為，板塊向上振幅較之前趨勢仍要擴大。主要理由在於以下幾個方麵：

    首先，政策麵方麵，政策“緊箍咒”進一步放鬆可期，基本麵修複空間較大；更為重要的是資金麵持續向好，降息降準預期漸強；地產作為金融屬性較強的行業，預計亮點較多。

    其次，基本麵方麵，2015年將溫和複蘇，預計投資同增8%、銷售同增6%，新開工基本持平。

    最後，估值和持倉仍處於低位，關注“深蹲後均值恢複”機會。

    具體來分析，2014年是房地產政策逐步放鬆的一年。當年二線城市限購基本全麵放開；9·30政策調整首套房認定標準，改善房地產資金麵；2014年10月29日，國務院常務會議要求穩定住房消費。政策麵持續向好。

    政府手牌很多，2015年政策仍有進一步放鬆的空間。政策市場化走向已毫無疑義。如果銷量持續偏弱，政策仍可一步放鬆，包括降息降準、限購繼續放鬆、降低首付比例、降低營業稅契稅、放鬆再融資審核，等等。政策、資金麵配合之下，房地產基本麵穩步恢複可期。

    國企改革也將加快房企的資源整合。國企開發商擁有優質資源，若激勵提升，基本麵改善彈性較大。

    營改增對行業整體影響不大。至於房產稅，長期來看是趨勢，但實施進程較慢，因初期難以彌補土地出讓收入。

    按揭貸款是製約銷售的重要因素，近期已有所緩解。2014年三季度末，居民按揭貸款加權平均利率6.96%，相當於1.06倍基準利率；與整體貸款利率基本持平。上行速度已有所放緩。

    政策托底+整體流動性寬鬆之下，房地產行業資金麵存改善空間。在9·30政策和10·29國務院常務會議托底之下，銀行對房地產的風險評價預計有所改觀；加上整體流動性偏寬鬆，實體經濟需求相對不足，房地產資金麵存持續改善動力。

    行業基本麵有改善

    中性假設下，預計按揭貸款能夠支持的銷售額較2014年、2015年銷售額同比-4%、+6%。2014前9個月，個人按揭貸款餘額增速17.5% ；全年假設同增16%；2015年假設個人按揭餘額同增11%。測算下來，2014、2015年銷售額分別同降4%、同增6%。

    預計2014、2015年投資增速12%、8%。2014年前10個月，房地產開發投資增速12%，預計全年基本維持這一水平。預計2015年投資增速進一步下行，但下滑速度趨緩。

    2014年土地購置偏弱之下，預計2015年新開工基本持平；拿地方麵，預計市場轉好趨勢明朗之後，才會有明顯恢複，2015年全年預計拿地同比小幅改善；考慮保障房在建因素，預計2015年投資同增8%。

    房地產庫存仍高企。13個城市新房去化時間16個月，較前期有所下降。預測2014、2015年新開工分別同降6%、同比持平。2014年前10月新開工累計同降6%；預計全年維持這一水平。

    預計2015年新增住宅供應減少。2014年前10個月300城市住宅土地成交建麵同降31%；伴隨庫存逐步去化，前期新開工、拿地又偏謹慎，2015年下半年新增供應或存一定壓力。

    預計2014年銷售同降4%： 2014年前10個月，全國商品房銷售麵積同降8%，銷售金額同降8%。政策托底加上信貸偏鬆之下，預計後續銷售有所改善，全年銷售金額預計同降4%。2015年，預計伴隨市場情緒逐漸好轉，銷售亦有所改善，預計全年同升6%。

    從我們監測的33個城市的情況來看，前10個月銷售麵積累計同降15%，其中，一線城市同降23%、二線城市降14%、三線城市降5%。

    市場觀望情緒仍在；但政策托底之下，較前期已有所好轉。2014年10月，百城房價指數中環比下跌城市仍有73個，上漲的隻有27個。雖仍處於低位，但較9月已有所好轉。市場情緒整體在築底回升。預計到2015年下半年，伴隨庫存去化以及新增供應相對較少，房價會有所上漲。從各線城市來看，一線城市房價將最先築底回升。

    中長期需求仍在