第337章超大型的城市綜合商業體

      “，沒想到竟然是三沙市千達廣場商業體！”

      望著紙張上麵的內容，曹興宇暗自嘀咕了一句，臉上不自覺的浮現出一絲笑容。

      毫無疑問，這很符合他心目中的要求。

      目前係統地圖隻是全麵開放了三沙市，所以也隻有三沙市的資產才對他有價值。

      因為從目前來看，除了經營的店鋪有固定的商業街要求外，【地產行業】則是並沒有局限性，隻要在三沙市就行。

      而對於三沙市千達廣場那個商業體，曹興宇自然是耳熟能詳，之前在上大學期間，他就去那邊逛過了幾次，不得不說，那個地方真的很熱鬧。

      這個商業體坐落在三沙市繁華的河東開元區，北臨三沙大道，南鄰沙江大道。

      從道路名稱上就能看得出來，這兩條大道是三沙市的城市主幹道。

      不僅如此，商業體還臨江，緊靠三沙江坐擁無限江景，能眺望遠處河西月山的絕版自然風光，另外還有三沙市一二號線地跌直達，交通極其的便利。

      可以說該商業體的位置極佳，區位優勢不言而喻。

      這是三沙市近年來與謝氏接團聯手，最新打造出來的新地標之一。

      曹興宇如果沒記錯的話，這個千達廣場還是謝氏集團在三沙市唯一的一個項目，後來貌似是謝氏集團出現了債務危機，導致在中部城市很多投資都停滯了。

      而值得一提的是，這個商業體不單單是隻有千達廣場。

      而是由千達廣場、千達文華酒店、千達國際、千達文軒公館等等組成。

      簡而言之，就是集商業(購物中心)、住宅區、寫字樓、高檔酒店、娛樂休閑(國際影城/電玩)為一體。

      占地超過了200畝。

      是個超大型的城市綜合商業體。

      其中住宅部分在幾年前就早已經售罄。

      提到住宅這方麵，還得從謝氏集團早些年的商業模式說起，也就是以‘售’養‘租’。

      謝氏集團的主業是商業地產沒錯，以出租自持的商業店鋪來賺取長久的收益也沒錯，但這方麵有個很明顯的缺陷，那就是‘來錢太慢’。

      雖說租金都是季度付、半年付或年付，對一般的投資人來說或許可以接受，這也確實稱得上是一門賺錢的生意，但對於謝氏集團來說，這個錢根本就無法支撐他們的擴張。

      通俗易懂的說，收租模式隻是長期的一個盈利方向，時間越長，賺的就會越多。

      但想要擴張，單單指望租金肯定是行不通的，必須得尋求其它的能快速回款的項目。

      所以基於此，圍繞著千達廣場為核心，周邊肯定會有配套的大型住宅小區、寫字樓等對外出售的物業。

      畢竟地產嘛，隻有出售，那才能大筆大筆的回款，賺取驚人的利潤。

      同時還能和千達廣場相輔相成、互相提高對方的價值。

      想想看，商場周邊有住宅，是不是能增加商場的人氣？

      而住宅邊上有大型商場，又是一個極大的賣點，能讓房子賣的更好更快。

      謝氏集團就是很好的抓住了這些要點，才讓他們每個樓盤都能在很快的時間內銷售一空，比一般的地產項目的銷售周期要短很多。

      這其實就是千達廣場的第三代模式。

      相較於第一代、第二代那種以單純的千達廣場為主的純商業模式，第三代更成熟且更具備城市地標的特性。

      當然，千達廣場還有第四代，但那已經不叫千達廣場了，而是叫千達城，又名千達文化旅遊城。

      相較於第三代上百萬平方就稱得上是超大規模來說，千達城直接在這個基礎上翻了幾番，至少都是三四百萬平方起步。

      這已經不能稱之為一個城市商業綜合體了，而是一個大型文旅項目！

      隻不過第四代並不多，全國都隻有十幾家。

      真正普及全國的，眼下人們經常看到的、經常掛在嘴邊提及到的千達廣場，基本上都是屬於第三代產品。

      回過頭來說，靠著以售養租，把千達廣場周邊的住宅、寫字樓等出售收攏了大半資金後，謝氏集團才得以繼續擴張這個模式。

      然後就是源源不斷的複製，快速的攻城略地，增加他們手中自持的千達廣場的麵積，增加重資產。

      這些，就是謝氏集團在之前重資產時代的標準化模式，眼下三沙市的這個千達廣場，就是前幾年謝氏集團的產物。

      而曹興宇之所以知道這些，是因為之前他研究過一陣子千達廣場。

      收回思緒，曹興宇的目光聚焦到了紙張上麵的內容上。

      “5棟千達國際甲級寫字樓，地上48層，地下兩層，每層4000+平米，合計總建築麵積達101萬。”

      “謝氏集團自持其中2棟，還有3棟則是持有其中近50%的麵積，另外50%出頭的麵積已經對外出售。”

      “總計自持67萬平方。”

      “目前該寫字樓市場價1.2萬一平，綜合打包折扣價按1萬一平出售，估價67億。”

      “另外考慮到自持的那兩棟樓整體出售有溢價的情況，估價70億。”

      “備注：該資產現有銀行10年期經營性貸款25億。”

      “扣除貸款，最終估值45億。”

      看完對方列出來的第一項資產，曹興宇沉思了起來。

      他的第一個感覺是，這個價

      有點虛高！

      雖說表格中寫著是比市場價低2千的價格進行的估價，但.

      “千達廣場第三代模式，其中的住宅和寫字樓按道理那都是應該在當時就售出去以收攏資金才對”

      “眼下對方竟然還自持了超過60%以上的麵積，這本身就是一個很明顯的問題了！”

      曹興宇沒記錯的話，每一個千達廣城的模式中，謝氏集團旗下自持的物業一般都是千達廣場以及孿生的千達影城、千達親子係列等等，頂多再加上一個千達酒店！

      像寫字樓這樣的，一般都是和住宅一樣，以盡快出售去收攏資金為主！

      這也是以售養租中的主力軍之一！

      而且自持辦公寫字樓，並不是謝氏集團會做的事，這種商業寫字樓的出租，也不是謝氏集團所擅長的領域！

      “可這卻自持了那多.要是有什戰略目的，要就是賣不出去”

      對此，曹興宇更傾向於後者。

      畢竟真有什戰略目的，那此刻就沒有必要拿出來當談判籌碼了！

      “三沙市雖說是省會城市，這幾年的發展也相當的迅速，但是其底蘊相較於沿海那些超一線城市而言，還是差了好幾個檔次，這是一個不爭的事實。”

      “從商業寫字樓方麵，就能看出一二，真正的大城市像京市、滬市，那都是一棟棟高聳入雲的大樓，並且是成片成片的，規模浩大。三沙市就根本沒有這樣的規模，寫字樓較為的分散不說，並且無法形成那種絕對意義上的大型商務區。”

      關於商業寫字樓，之前曹興宇看到過一份研究報告。

      說的是三沙市的甲級寫字樓的總量已經達到了362萬平方米，而且每年還以平均60萬平米在增長。

      這還隻是甲級寫字樓的總量，如果把乙級丙級的算進去，總量更驚人！

      而三沙市真正的需求卻並沒有這高。

      以甲級寫字樓為例，其空置率就達到了51%左右！

      超過一半的麵積處於空置狀態。