“你說啥?”
“房子被租出去了?還簽了四十年的租賃合同?”
聽了允姐的話,薑白頓時皺起眉頭,暗道一聲麻煩。
主要就麻煩在“買賣不破租賃”這個規則上。
所謂“買賣不破租賃”,即在租賃關係存續期間,租賃物所有權的變動不影響租賃合同的效力。
承租人依其租賃使用權,可以對抗他人,其中包括作為出租人的所有人。
在出租物買賣的情況下,租賃合同不受影響,買受人(即新的所有人)須尊重標的物上的承租人使用權的原狀,也就是說,須取代原所有人地位而成為新的出租人,除非承租人解除租賃合同。
簡單來說就是,對於已經出租出去的房子,發生了所有權的變動,也就是我們常說的過戶,在這種情況下,租賃合同還是存在效力的,你新的戶主不能單方麵終止或者解除租賃合同,除非是租客自願解除。
“他們擺明了就是要利用‘買賣不破租賃’這個規則來鑽法律的漏洞……”
允姐語氣之中充滿了憤滿。
“安琪每次上門理論,對方都會拿出租房合同來說事兒,一口咬死了不會解除合同,態度非常堅決。”
“他們還跟安琪說,要想接收房子,等四十年以後再來。”
“我真的,光聽安琪講述這事兒我都要氣死了,世界上怎會有這厚顏無恥的人呢?”
允姐歎了口氣,緩緩道:“薑白,我也知道這個事情挺麻煩的,但我現在隻能找你幫忙了。”
“安琪是我的好姐妹,我總不能看著她被人這欺負。”
“你看,能不能想想辦法……”
薑白眉頭擰成了“川”字,陷入沉思。
看來,對方似乎還懂點法,要擱一般人,誰會知道“買賣不破租賃”這種規則?
就是靠著這個規則,對方硬生生把侵占房產的事情,說成了合法合規的行為。
如果沒猜錯的話,這所謂的租客,應該跟原來的房主有點關係,或者幹脆就是親戚,幫忙在合同上留個名兒,實際住在房子的,估計還是原來的那一家子老賴。
薑白把他的猜測說了出來。
允姐說道:“你說的沒錯,剛開始安琪去的時候,出麵的是個陌生的人,自稱租了房子,後來她再去,對方幹脆不裝了,那夫妻老賴倆就在房子住著呢。”
薑白點點頭說道:“好,我知道了,這樣,我去找專業人士詢一下,有什消息我再及時通知你。”
“嗯,那我等你消息。”
“好。”
結束通話之後,薑白便立刻出門,直奔精英律師事務所。
這專業的事兒還是得找專業的人來解決。
對方的行為看起來符合法律規定,可薑白怎想都覺得不太合理。
如果真像對方說的那樣,以後誰還敢買二手房?
哦,你搭上一輩子積蓄,或許還得掏空六個錢包,好不容易買個房子,結果對方來一句“買賣不破租賃”,你不抓瞎了?
這邊兒肯定有漏洞,隻是薑白看不出來,畢竟他不是專業的法律從業人士。
但他相信,這漏洞絕對逃不過羅大狀的火眼金睛。
半小時後,薑白到達精英律所。
“說說吧,這是又碰到什奇葩的桉子了?”羅大狀隨意招呼薑白落座,饒有興趣的問道。
“是這樣的羅大狀,我有個朋友……”
薑白把事情的基本情況大致講述了一遍,接著說道:“總之呢,現在對方張口閉口就是‘買賣不破租賃’,以此來作為拒絕交房的理由。”
“羅大狀,雖然我沒有學過法律,但總覺得這事兒不合理,你給參謀參謀。”
“,對方這種做法,看似合法合規,實則漏洞百出!”
羅大狀笑的說道:“對方不是拿出一份租期為四十年的租賃合同嗎?這合同本身就有問題!”
“法律規定,不管是定期租賃,還是不定期租賃,合同的租賃期限都不能超過20年。”
“租賃期限超過20年的,超過部分無效。”
薑白眉頭微微一皺:“可即便是這樣,二十年也沒辦法接受啊……”
“別著急啊,你這樣,先給你那朋友打個電話,讓他把當初參加拍賣時候的那個拍品介紹發過來我看下。”
“羅大狀你是不是已經心中有數了?”
“,先打電話吧。”
羅大狀笑的賣了個關子。
薑白也就沒有追問,立刻聯係允姐。
很快,後者便將拍品介紹發了過來。
看了一眼,羅大狀撫掌而笑:“看來我沒猜錯,這事兒不適用‘買賣不破租賃’。”
“怎說?”薑白連忙問道。
羅大狀喝了口茶,緩緩解釋起來:
“為了避免在不動產執行的過程中,債務人利用‘買賣不破租賃’的規則逃避執行,法律早就有了規定。”
“《物權法》第一百九十條規定,訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。”
羅大狀指了指手機中拍品介紹的照片,繼續說道:
“你看哈,在這個拍品介紹中,並沒有提到房子已出租,這說明什,這就足以說明,房屋出租行為發生在房屋抵押之後!”
“而在這種情況下,抵押權是優先於租賃權的。”
“換句話說,這種情況不適用‘買賣不破租賃’的規則!”
聽了羅大狀的介紹,薑白頓時眼睛一亮。
“既然不適用買賣不破租賃得規則,那是不是能通過法律途徑把房子要回來了?”
聽了薑白的話,羅大狀笑著搖了搖頭:“法律肯定會支持,但具體執行多半不會順利,千萬別小看老賴的臉皮,也別低估老賴的無恥程度。”
像這種桉子,提起訴訟幾乎是必勝的,法院肯定會判處對方返還房產。
但法律怎判是一回事,實際執行卻是另一碼事。
對方已經因為拖欠巨額債務上了失信名單,成為了人們常說的老賴,現在完全就是一副破罐子破摔的姿態,反正死豬不怕開水燙。
就算法院判下來,他們多半也會賴著不走。
而基層工作人員在強製執行的時候,也會遇到各種棘手的麻煩。
即便真的執行下來了,說不定對方後續還會找上門來各種鬧,足以讓你的生活變得雞犬不寧。
所以啊,這事兒即便不適用“買賣不破租賃”,也不是那容易就能解決的。
擺在麵前的主要有兩個問題。
一個是執行難,另一個則是執行之後還可能會麵臨無窮無盡的的麻煩。
有句話怎說來著,人不要臉,天下無敵。
你真碰上這種死不要臉的老賴,一般人還確實沒啥好辦法。
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