對於我國農用地內部流轉的看法和分析

    前沿探索

    作者：向雪漫　王春雨　周曉婷

    摘 要：農用地流轉的實質是農用地使用權和經營權的交易過程，隨著農業生產方式的變革，農用地的流轉方式也發生了相應地變化，除了城市流轉方式外，內部流轉是農用地主要的流轉方式。農用地采用內部流轉方式，是農村生產力發展的必然結果。農用地采用內部流轉方式可以優化農村土地資源的配置，提高農用地的使用效率，充分發揮農用地的經濟效益，減少市場流通環節，節約交易費用。但是農用地內部流轉存在一些有待解決和完善的方麵。

    關鍵詞：農用地；內部流轉；再次流轉；城市流轉；外部環境

    1.農用地內部流轉的內涵

    農地產權的內部流轉的內涵包括：農村土地的所有權和承包經營權在集體和承包經營人之間內部的“初次流轉”和在承包經營權人在自願的基礎上將所承包經營的土地在一定的期限內轉移給其他單位或個人的“再次流轉”。

    2.我國農用地內部流轉存在的問題

    （1）流轉行為不規範，無規範合同契約。就算農戶與業主簽訂了書麵土地流轉合同，簽訂雙方也由於知識的局限性使得合同文本也不規範，內容歸於簡單，對流轉雙方的權利、義務以及違約責任都缺乏明確具體的規定，沒經過村委會簽證、蓋章，也未報鄉鎮府農村承包合同管理處備案。

    （2）缺少必要的合同保障。農用地的內部流轉不同於城市流轉，主要是周圍的鄰居或者親戚之間發生流傳，由於彼此之間長期形成的穩定關係，增加了互相之間的信任度，再加上土地在農村的價值比較低廉，往往就采用口頭協議，很少訂立書麵合同，也不會要求相應的物質擔保或者抵押。這樣形成的流轉關係不受法律保護，一旦中途出現土地糾紛，牽涉到流轉土地的使用權或收益權問題，由於當事人無法提供相關的書麵證明，自己的合法權益得不到相應的保障。

    （3）流轉合同期限短。農用地的流轉周期一般是一年，由於農業生產周期較長，如果進行規模化種植或者養殖，在短周期內難見效益，合同周期短不利於土地內部流轉的長遠發展。

    （4）農村土地產權不明晰。由於農村發展滯後於城市發展，農村的各項製度建設也相對滯後，農村土地的產權製度不完善，使得農用地出現產權模糊，而土地作為農民生產生活的重要保障，農民迫切需要完善的產權製度來保障自己的合法權益，避免在土地流轉過程中產生糾紛，損害自己的經濟利益。所以，土地產權製度的不明確在很大程度上阻礙了農用地的內部流轉。

    （5）農村土地產權市場很不完善。農村土地產權市場的不完善主要表現在以下幾個方麵：第一，農用地價值不公平。農村土地由於其自身的特殊性，它的價值度量方式不好把握，導致農用地的市場價值得不到公平的確定，出現非等價交易。第二，產權市場平台缺失。農用地的交易大多是農民之間的私下交易，沒有一個中間平台，為農用地交易的雙方服務，及時披露待流轉土地的相關信息以及供需雙方的要求。第三，行政幹預強。農村土地流傳大多數情況下是由政府主導的，政府根據農業發展規劃確定當期的土地流轉規模和土地流轉價格。而土地流轉過程中行政手段敢於過多，往往出現違背土地市場經濟規律，忽略市場基本供求狀況，導致土地供求失衡，阻礙土地流轉的正常運行。

    3.農用地內部流轉應遵循的原則及建議

    （1）規範合同契約農村土地流轉過程中應該規範土地流轉合同製度，明確流轉合同的內容形式、流轉雙方的權利義務，明確土地的流轉期限，以及在流轉期內產生的各種收益的分配問題。建立規範的土地流轉合同製度有利於農村土地流轉的有序進行，有利於保障土地流轉雙方的合法權益，有利於維持土地流轉市場的長遠發展。

    （2）堅持依法原則

    農村土地產權的內部流轉，必須堅持的首要原則就是依法原則。以現存的法律法規為產權流轉的準繩，堅決杜絕、懲治非法流轉。