劉日友臉上露出了失望至極的表情。

    但他不能說什，靳爸已經把話說到這個份上了，他也隻能無奈的離開。

    看著劉日友離開的背影，靳霄搖了搖頭。

    這個人，其實是個很有本事的人，無論是手腕、眼界還是魄力，都是上上之選，白手起家，最後成為雲水本地有名的富豪，甚至敢和市領導硬碰硬的掰腕子，說實話，如果不是後來那位對雲水進行大改造的市長實在是背景深厚，據說在京城還有關係，省麵的關係更是硬紮的話，一般的市長，還真的未必能壓過這條地頭蛇。

    不過很可惜，這人方方麵麵都不錯，就是有些太狂了。可能是他的大半生都太過順利了吧，居然連一市之權柄都不放在眼中，最後鋃鐺入獄也是理所應當之事。

    至於說房地產……

    老實講，以雲水目前的房價，做房地產其實意義真的不大，不是說賺不了錢，而是這錢賺起來太過麻煩。

    所謂萬丈高樓平地起，有地才能建房子，一般房地產開發商有兩種方式拿到地，一種是從政府那拍賣獲得，俗稱一手地，一種是將無力經營或資金緊張的其他房地產的地通過收購或參股的形式獲得地，俗稱二手地。比拿地更要早的一步便是融資，即通過股市、銀行放貸等形式湊齊一大筆資金，進而買地，進而開展之後的工程建設，公司都會設立投融資部門，融資湊錢，投資買地。買地有風險，地好後麵才能賣的好。

    拿到地之後，沒有政府相關部門批準是不能搞建設的，這時就需要開發部門積極與政府那邊溝通了，想什用地許可證、規劃許可證啦、施工許可證啦等等都是他們給辦下來的，簡而言之，就是跑腿辦證。隻有這些證辦下來了才能才能後續施工進場，當然如果你頭夠鐵，關係夠硬，先進場幹著，後麵再辦證也或許行得通的。

    在做好前麵兩步之後，終於是到達工程建設階段了。這一階段曆時最久，也最辛苦繁忙，也最需要各個部門協同並戰，主線上為工程部推進工程進度，力搶開盤節點要求，項目管理部負責巡檢抽查管監，互相監督又是互相促進，設計部或者總工室負責出圖以及設計變更，招投標部負責招標定施工單位，具體分項工程由哪家單位來做，簽訂合同，采購部負責甲供材料供給，以及督促施工單位提材料計劃，分工明細，又相互協作，像一個螞蟻部落，共同維護蟻後——工程建設。

    曆經各部門團結協作幾個月，一般八個月左右，從拿地到開盤，終於結出了果實。一般主體建設達到三分之二規劃建設時，開發部辦理好預售證，就可以賣樓了，當然了，開發商為了賣的好，創造一個良好的展示效果，會做出園林景觀和裝修樣板房，以達到促銷效果。營銷部負責賣樓，一方麵以“營”展開，舉辦各種活動，策劃各種方案，製作精美海報，在各大網絡平台上發布消息，拉人帶訪等，一方麵以“售”展開，優惠價吸引顧客，獎勵金促進員工動力等等。

    當工程全部竣工驗收完成後，交樓，業主入住，以後便是移交物業部，整個地產流程就走完了。當然了，整個工程建設少不了那些在背後默默付出的職能部門，比如人事的招聘和吃喝拉撒管理，財務部的發工資等等。

    所以高房地產，是非常麻煩的一件事情，而且麻煩的點，還不僅僅在於過程複雜。

    這麵有很多門門道道，這就不多說了，撿一些比較重要的說。

    首先就是五證，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》以及《商品房預售許可證》。

    這其中，《國有土地使用證》是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證；《建設用地規劃許可證》，是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規劃行政主管部門確認建設項目位置和範圍符合城市規劃的法定憑證；《建設工程規劃許可證》，是有關建設工程符合城市規劃要求的法律憑證；《建築工程施工許可證》，是各類房屋建築及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前應當依照本辦法的規定，向工程所在地的縣級以上人民政府建設行政主管部門申請領取施工許可證而《商品房預售許可證》，不用說了，就是通過審核之後，允許開始出售房子的證。

    五證之中，《建設用地規劃許可證》和《建設工程規劃許可證》由市規劃委員會核發，《建築工程施工許可證》由市建委核發，《國有土地使用證》和《商品房預售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發。而這五證，對於地產商也很重要。不僅僅在於上麵所說的建築和銷售，理論上雖然要求五證齊全才能開始建設，但總有人會鑽空子。

    而對於購房者來說，一個樓盤，隻有五證齊全的情況下，才能辦理房產證，也就是所謂的大紅本。反之，五證不齊的話，房產證就遲遲不能辦理，隻能不停的拖下去。

    就靳霄知道的，雲水未來就有這樣的小區，看似是在不錯的學區，家長為了讓孩子以後能進入一個好的初中，花了大價錢買了房。結果呢，開發商五證不全，房產證死活辦不下來。沒有房產證，就不能讓孩子走學區，結果最誇張的是，有的家長孩子還沒上小學呢，房就買下來了，結果等房產證辦下來之後，孩子都特大學畢業呢。

    坑不坑人？

    但沒辦法，就是這坑。

    而且除了五證意外，還要有兩書，分別是住宅質量保證書，以及住宅使用說明書。

    住宅質量保證書通常包括工程質量監督部門核驗的登記，在使用年限內承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，牆麵、管道滲漏是一年，牆麵抹灰脫落是一年，地麵大麵積起沙是一年，包括供熱供冷係統等設備，衛生潔具、開關等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產開發商和用戶商定。

    我國房地產法規規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。工程質量保證書是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件，其中應當列明工程質量監督單位核驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。開發商應當按《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。