短時期內，即以世紀論，四分之一個世紀以內，中國土地政策發生結構性變化，是概率事件。

    所以，第四階段，也就是大都會向郊外流動的現象，在未來很長一段時期之內，即當年鄧副總理提出的到下世紀中葉，即050年之前，都很難發生。

    而城鎮化與城市擴張現象都是有時限的，農業人口轉化的差不多了，城鎮化就結束了，城市擴張同樣是有時限的。

    過了那個階段，就又要進入美國式的鏽鐵時代了，城市反而會發鏽，萎縮。

    對於中國來，本世紀中葉之前，如果衛星城市群現象發生不了，那就隻會出現埃及開羅一樣的巨型城市。

    千萬人口以上的城市來它個三四十個，幾億人就裝進去了。

    中國城市未來大概率的進化方向，就是巨型城市，而像是美國那樣的衛星城市群，單獨的郊外自治社區，是發展不起來的。

    不光是土地問題，也缺乏自主建城的權利，私自建房都違法，更別自己建城了，隻有城市自行擴張的份。

    幹這種事，要政府來，通過政府投資的規劃開發，或劃定單獨的開發區。要資本方來，由地產公司以開發bd等商業地產，開發居民區的形式，來辦。

    個人是不行的。

    巴士酒店公司在北美就是先“集資”再整體開發，但在國內就隻能先“開發”再整體發售。

    就是因為國情不同，開發的方法才不同，但本質上都是酒店式連鎖公寓的架構，放大到社區，鎮，城市與特區，同樣是一個原理。

    巴士酒店在國內的鎮整體開發，是標準化開發，除了地價與環境的皮不同，也就是罐頭的魚價與包裝紙不同外，實際是一個灌裝生產線，遵循的是標準化工業房產開發模式。

    平均每個鎮的開發費用都在60億上下，居民設施，商業設施與公共設施，大體保證在1：1：1。

    其中0億是000棟居民別墅與公寓樓及相關設施造價，0億為商業鋪麵與經營場所造價，包含幼兒園與中學校。0億為公路，植物移栽，噴泉，圖書館，公園等涉及公共用地，綠化，電力係統，通訊基站，自來水等市政設施投入。

    60億在北上廣深就是蓋棟樓的事，但在荒郊野外，建個風景名鎮的同時，還能挖個美麗的西湖出來。

    巴士酒店整體開發的鎮，人造景色之瑰美，莫城內商品樓，海景豪宅都比不上。

    除了不敢與上海外灘那號摩大樓紮堆，夜晚燈光一打，景色更絢麗的地界比，或是一推窗就能看見門樓的特殊地段比。

    其餘，大多商業地產開發項目，單論環境與配套設施一項，是絕對比不了巴士酒店整體開發的鎮的。

    巴士酒店的鎮項目，類似鳥城早先地價便宜的時候，整體開發的香蜜湖，華僑城，環觀瀾高爾夫地產項目。

    隻不過隨著地價狂飆，香蜜湖那號的地產項目就做不了了，成本高的會承受不了。

    民宅類的整體開發，在一線繁華大都會內，已經做不了了，隻能依托外部環境。

    地鐵線啊，超市啊，商場啊，學校啊，醫院啊，依托的都是外部。

    地產開發商頂多自家蓋的房地段牛逼，本身實際上就是個蹭飯的，改變不了環境，隻有蹭環境的份，超市，學校，醫院，地鐵，跟誰都熟。

    這就是地產界的混子。

    地產界的大咖，就是萬達，保利，萬科那號，可以整體開發地塊，整體開發bd，可以改變環境的地產商。

    那叫房地產界的大咖，其餘包括在前門做地產項目的李嘉誠在內，在內地都算不上什大咖，也是蹭環境的混子。

    越是多重資源輻射的重疊區，地段就越好，地價就越貴，貴到民宅類的區開發，根本談不上創造環境的整體開發了，能依托環境就不錯了。

    大都會圈還可以做整體開發的項目，除了bd那樣的城市商業中心，就是政府主導的開發區了，港口同樣是開發區的一種。

    可是，大都會圈內地價貴了，沒地了，圈外有啊。

    可以在大都會之內整體開發bd，在大都會外圍整體開發個鎮，又有什難的？

    大都會內的房建市場實際已經飽和了，正如榮克想在鳥城拍個成塊的工業用地，都找不到一樣。

    地價高低還在其次，那個是相對值，地產開發項目運作看的是杠杆，項目整體看的是周期投資收益比，與地價實際是無關的。

    主要是已開發土地占比很大了，棚戶區改造得有棚戶區啊，騰籠換鳥市內得先有廠啊，能改造的能騰的都弄的差不多了，不少市政府都騰新區去了，其餘的拆遷成本太大，還不如擴張城市，啟動新區。

    城市中剩下的地，又又零散，單獨推個舊樓蓋個新樓可以，但帝國財團講究的是體係運作，沒有關聯互補的餘地，蓋個酒店公寓沒問題，整體開發類的項目撲騰不開。

    一片白紙上建成的“鎮”，無論從融資成本，審批力度，投資回報，項目周期，風控與成長性等各方麵，都要優於在城市內做bd。