“限購令”及其對房地產企業財務狀況影響分析

    理論探索

    作者：周海燕　何長寬

    摘 要 自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表麵上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，而2009年開始的“國四條”、“國十條”、“國八條”，提早戳破了這個泡沫。文章立足於此形勢下，通過財務報表的數據及其他相關的信息數據，分析“限購令”對於房地產行業的影響，對於房地產企業財務狀況的影響。可以為房地產企業提供一些借鑒。

    關鍵詞 限購令；房地產；企業；財務狀況

    一、引言

    自上個世紀90年代以來，我國房地產行業發展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表麵上看房地產行業利潤率非常高，發展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。

    但我們可以看到中國房地產發展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發展造成了重大影響。房地產業盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規範房好地產市場，國家頒布了一係列的調控政策，對房地產的發展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出台，給房地產行業產生重大的影響，使得房地產行業一度陷入低迷。國家的“限購政策”限製了房地產行業的銷售情況，減少了企業的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業的籌資成本。在這些政策下，房地產行業極容易發生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業競爭，給房地產行業的生存和發展帶來巨大挑戰。

    二、限購令及其行業影響分析

    自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業麵臨著重大的挑戰，進行了重新一輪的洗牌。

    進一步地，限購令對於房地產行業的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現出來。通過房地產2008年-2013年房地產開放投資，房地產2008年-2013年全國銷售額和麵積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發同比增長在2010年達到了頂峰，而後兩年開始下滑，並且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而後2010年有一個明顯的下滑，而後兩年持續下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。

    三、房地產企業財務狀況影響分析

    在前麵行業基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業進行財務狀況分析。

    （一）資產狀況分析

    房地產企業資產規模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業的資產規模基本呈現逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓製，但是對於房地產企業而言，他的資產規模還是持續的上升。但從三家企業的資產規模增長率上來看，可以看出，他們的規模擴張效益，從2010年開始呈現出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續下滑，但是趨於平緩，側麵也反應出，在“限購令”初期，房地產企業打擊明顯，十分不適應，而後做出了相應的調整，抑製住了這種急劇下滑的趨勢。