保障房新路徑

    大視野

    作者：鄂璠

    保障房背負的，除了規模和速度壓力外，還將成為下半年中國經濟穩增長的重要支撐點。探索保障房建設的“新路徑”，如何使保障房可持續發展，地方政府正努力做出回答。

    黃石模式：市場和保障的共生

    位於湖北省東南部、長江中遊南岸的黃石市，在保障房建設的探索方麵獨辟蹊徑，探索的是“共有產權”模式，這是一種打通保障房和商品房之間的特殊產權形態。

    在黃石，住房問題可謂是“曆史性難題”。

    黃石因礦設廠、因廠建鎮、連鎮成市，這樣一座因礦山開采而興起、發展的城市，留下了各類棚戶區164片，占地200萬平方米，聚居居民15000餘戶。“十三排”是黃石最大的棚戶區，270畝地盤，近萬人生活，40%的房子建築麵積不到50平方米，居民之間流傳的順口溜：“車進十三排，車停人下來；晴天打雨傘，下雨穿套鞋；垃圾靠風刮，汙水靠蒸發”，就是生活的真實寫照。

    2009年初，棚戶區改造被列為黃石市頭號惠民工程。由於這個城市麵臨著急需解決的住房問題，經過努力，黃石先後獲得了兩個試點，即國家公共租賃住房建設試點城市和“開發性金融”支持住房保障體係建設試點城市。

    隨後，黃石開始了一係列的大膽嚐試。首當其衝的，是要解決房源的問題。

    按照保障房的定義，政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，被稱為保障房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。保障房一般被分為經濟適用房、廉租房、公共租賃房、定向安置房、兩限商品房和安居商品房，而在黃石，不管是國有直管公房、國有及國有控股企業公房、經濟適用住房、現有廉租住房、個人閑置的願意納入公共租賃住房管理的出租房，還是外來務工人員周轉住房等政策性住房、公務員公寓、職工宿舍、園區建設搬遷安置項目中的共有產權房、危舊房改造搬遷安置項目中的共有產權房，或者是城中村改造住房、城市重點工程住房、棚戶區改造住房以及限價商品房，但凡是涉及政府使用資金或政策補貼的房子，全部被視為保障性住房，進而被“一網打盡”，統一稱之為“公租房”。

    雖然麵向公租房群體，但卻是以市場價格租售，而其保障的屬性主要體現在政府根據承租人的經濟水平給予相應補貼。其退出機製也相對簡單，由產權主體決定，向主管部門申請轉化。

    黃石市這種“納入”方式，看上去已由政府新建公租房轉為提供住房補貼，從“補磚頭”轉變為“補人頭”，這無疑將大大減輕地方政府興建公租房的資金壓力，這種更接近歐美經驗的做法，提供了更多的靈活性。

    這種做法，被黃石人稱之為“一個產品歸並”，而這卻隻是“五個一”管理新體製的一部分。還有覆蓋各類人群的“一個口子保障”；多股力量支撐的“一個平台匯聚”；促進公平公正的“一個杠杆調節”以及全程動態公開的“一個係統管理”。

    “金廣廈”，是黃石最大的保障房小區，占地207.7畝，總建築麵積42萬平方米，總投資7.56億元，建房4644套，其中配套建設廉租房1004套、共有產權公租房800套，其餘為全市棚戶區改造還建房，首先滿足“十三排”棚戶區居民還建需要。推行“共有產權公共租賃住房製度”，即居民在得到房屋拆遷麵積的拆一還一之後，如果無力負擔新房建成後多出來的麵積，可以根據自身經濟條件，對多出來的麵積支付數額不等的房屋租金繼續居住。

    政府還拿出25個編製成立了住房保障中心，成立了一家國有投資公司——黃石市眾邦城市住房投資有限公司，作為公共租賃房的運營主體，投資、融資和建設，包括未來的運營主體都是他們。眾邦城市住房投資有限公司，是由市房管局代政府履行出資人職責，獨資組建的專業從事保障性住房經營和“三改”的一家國有非營利性公司，具有二級房地產開發資質，並被賦予了土地儲備職能。