網上賣房

    “設計費你得先出了，１平方米６０塊錢，５萬平方米就是３００萬。但你也可以分階段付，你要跟設計院談，總之是要付完。”剛坐下來，萬通集團董事長馮侖就開始鼓動某記者去當開發商，“可以做大也可以做小，甚至可以隻做一棟樓，一棟樓可能１００多萬就夠了。你自己出一點，我們借給你一點。但是，房價是你定的。”

    ４月２３日，馮侖在北京萬通中心發布了一個互聯網產品“自由築屋”，要以開淘寶店的模式來讓網民開發樓盤。這讓房地產業與互聯網業間的調侃變成實質的商業行為。

    自從兩年前與萬達集團董事長王健林對賭以後，馬雲一直沒有放下這個話題，去年雙十一後，他還在杭州放言：“我就是想讓房地產商感到震撼。希望借助市場的力量將房價打下去。”

    王石有一段流傳很廣的話：“淘汰你的不是互聯網，是你不把互聯網當成工具跟你的行業結合起來，最終淘汰你的還是你的同行。”今年年初，鬱亮帶著萬科管理團隊走訪了阿巴巴、騰訊、海爾和小米，以期“接上雲端，用互聯網新的思想武裝自己”。２０１３年年底，鬱亮在一次內部演講中說，他擔心房地產行業出現類似“小米”的攪局者，以互聯網模式打破舊秩序，甚至威脅萬科所代表的行業模式。

    半年後，馮侖站出來了。

    “你可以通過移動互聯網來按照你的心願製造一個自己的房子”

    馮侖走下“開發商天貓”這一步棋，是基於兩個因素的刺激。

    第一是互聯網出人意料的迅猛發展讓馮侖“花心思去研究這個事”。馮侖把目前房地產行業的互聯網模式分成三類：電商服務、銷售家居產品和社區生活服務。電商服務最成熟，包括樓盤銷售和團購，甚至直接在互聯網上完成房屋租賃交易。大部分房地產開發商的互聯網化舉措專注於社區生活服務Ａｐｐ，“從入住到衣食住行、買水、看病、小孩上幼兒園，都可以在上麵完成”。

    “我們是第四種，要用互聯網再造房屋製造環節，隻有這個環節現在還沒有突破。”馮侖說，“你可以通過移動互聯網來按照你的心願製造一個自己的房子。你還可以跟幾個人合夥把這一棟大樓、一個社區蓋起來。自己買地，自己設計，自己定價，自己銷售。”

    第二個刺激是資本市場對房地產企業估價的漠視。馮侖舉萬科為例：“３０年的企業，現在的市值大概８００億左右。如果把所有的房子都賣完，賣到２０００億，現在市場給的市盈率也就５—７倍。為什美國很多開發企業都不上市呢？估值太低了，股票價格跟淨資產差不多，甚至低於淨資產，那你上什市？”馮侖再舉同樣３０年的嘉中心為例：“隻經營一個商業樓宇資產，市盈率是１５—２０倍，因為它是服務業。而美國一家隻做了三四年的在線房屋交易企業，市盈率可達３０倍以上，因為它是互聯網業。”

    “我一直想把萬通在價值鏈上重新擺一下。這幾年我們一直在折騰這個事。所以才研發出這樣一種虛擬開發商平台。”馮侖說，“平台模式，邊際成本非常低，邊際收益非常高。所以未來的估值才高。這會是一個新萬通。”

    按照天貓的模式，開發商應該是這個平台的核心角色。但在房地產業，土地永遠最重要。