對我國房地產融資渠道的分析

    理論與實踐

    作者：鄧程燕

    【摘要】隨著我國房地產行業的蓬勃發展，起在國民經濟中的所占份額越來越大。客觀來看，房地產行業屬於資本密集型行業，資金需求量大。然而，從目前來看，我國房地產行業的融資渠道仍然嚴重依賴銀行，隨著房地產業的不斷發展，其弊端也日益顯現，構建多渠道的房地產融資體係已經迫在眉睫。本文首先分析我國房地產行業現有融資渠道的問題，在基礎上提出房地產融資多元化的建議。

    【關鍵詞】房地產 融資渠道 現狀 分析

    一、引言

    房地產行業是我國全麵實現城市化、工業化過程中的基礎性產業，經過多年的快速發展，已經成為我國國民經濟中的重要組成部分，跟人民群眾的實際生活緊密相關。另外，房地產行業還有這良好的關聯效益，不僅能夠帶動製造業、工業企業的發展，還能有效促進園林、旅遊等第三產業的繁榮。很多地方通過發展房地產行業增加了財政收入，改善了城鎮公共基礎設施與人民的居住條件。然而，目前我國房地產市場還處在發展階段，其資金來源仍然嚴重依賴銀行，這樣的資金運作模式給整個房地產行業帶來了很多潛在風險，很多房地產公司相繼出現現金流緊張的情況，給自身發展和銀行利益都帶來了巨大影響。鑒於此，這樣的單一融資模式存在較大弊端。在我國政府的宏觀調控下，一係列房地產信貸政策相繼出台，房地產企業獲得銀行貸款的門檻逐漸提高，而股票、證券市場又相對疲軟，房地產企業很難通過這些傳統融資渠道獲取長期、穩定的資金來源，嚴重影響了企業的健康發展。麵對這樣的現狀，很多房地產企業開始努力探索多元化的融資渠道，私募、房地產信托、買方信貸等措施紛紛走進了房地產企業的視線，並且逐漸開始發揮重要作用。在新的發展形勢下，房地產企業能否盡快建立起自身多元化的融資渠道體係，以便獲得持續足量的資金支持，已經成為各個房地產企業能否在市場競爭中立足的關鍵因素。

    二、對我國房地產融資現狀的分析

    （一）房地產企業普遍規模較小，信用層級差

    我國房地產企業近年來雖然發展勢頭迅猛，但是目前我國上市的房地產企業的數量較小，占全國房地產企業數量的比例還很低，這一部分房地產企業當中，有些還並沒有完全具備房地產開發的條件。這些房地產企業的規模小，資金管理也比較分散，整體財務管理水平較低，難以滿足房地產行業資金需求量大的特點。這些企業的開發能力較差，難以抵禦各方麵的風險，這些特征都導致企業很難通過各種融資渠道取得資金。另一方麵，我國房地產業的信用評級較為靠後，信用差也嚴重製約了房地產業的融資。金融部門的貸款要以企業的信用作為重要的依據，是對貸款風險的判斷。我國房地產企業的資產負債率一直處在較高的水平，再加上國際金融危機的影響，行業內的競爭更加白熱化，一些運作不規範，資金不能及時到位的企業都可能麵臨著被市場淘汰的局麵。

    （二）我國房地產業發展時間較短

    我國在1998年之前都廣泛采用福利分房製度，沒有將住房視為商品，房地產業的發展也就無從談起。1998之後我國全麵取消福利分房在製度，至此房地產業的發展才正式興起，到目前為止，也不過十多年的發展曆程。在計劃經濟體製下，人們的住房完全是由政府或者企事業單位負責投資、建設和分配，個人隻需交付少量租金就可以享受福利分房，因此企事業單位用於建設住房的資金不可能收回。另外，由於過於強調土地公有製，導致住房難以作為普通商品一樣買賣，鮮有住房投資，住宅經濟的發展嚴重滯後於人民群眾的實際需求。1998年後，我國明文規定全麵停止住房分配政策，開放住房二級市場，我國房地產市場才算真正建立起來。客觀來看，我國房地產業的發展時間較短，不少房地產企業都還在經驗積累和摸索階段，這也是造成我國房地產融資渠道單一的重要原因之一。

    （三）房地產行業的多元化融資缺乏政策支持

    我國房地產行業從起步階段開始，就一直主要依賴銀行信貸籌措資金，由於缺乏政策上的有力支持，多元化融資發展滯後。由於受到傳統計劃經濟時期思維的影響，房地產融資模式較為單一，房地產金融市場的法律體係亟須進一步完善。目前我國有關房地產融資方麵的法律主要是《擔保法》，主要是通過房地產抵押貸款的途徑來獲取資金，這也是絕大多數房地產企業采取的融資方式。相比之下，其他融資渠道的政策支持顯得非常薄弱，比較突出的有，從上個世紀90年代開始，我國就已經明確提出不鼓勵房地產企業上市，兼營房地產業務的公司和房地產業務收入占總收入20%以上的公司都不得上市。另外，我國現行的法律和相關政策對房地產信托、債券等融資渠道也有著一定限製。我國對企業發行債券實施較為嚴格的審批製度，有評級要求，還需要資產抵押，達不到要求的企業不能發行債券，即便達到要求，對發行數量也有限製。由於缺乏相關法律和政策的扶持，我國房地產行業難以形成科學合理的融資體係，難以保證協調、均衡發展，多元化的融資渠道發展也就停滯不前。