房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析

    觀點

    作者：占濤

    摘要：本文在分析房地產開發企業財務危機引發因素的基礎上，從資金的角度，剖析這一係列的衝擊因素對財務危機的影響過程，並得出結論認為引發因素隻是誘因，最終能否發展成為財務危機要視情況而定。

    關鍵詞：資金視角房地產業財務危機引發因素

    一、引言

    盡管房地產業被普遍認為是暴利行業，但事實上，我國房地產業的發展並非一番風順。在“2006年商業地產發展趨勢及如何促進中國商業地產健康發展的專家論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆說：“1997年我國取消了福利分房製度，在隨後的幾年內，中國的房地產企業就如雨後春筍一般出現，由開始的一萬家、兩萬家發展到了去年的五萬家，其中一半以上的房地產公司年齡不超過五年。”由於行業的瘋狂發展，樓市蘊含著大量的泡沫，近年來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，自2010年以來，國家相繼出台了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產市場降溫。在降溫的過程中，房地產企業生存環境惡化，在麵對不利的環境變化時，許多房地產企業出現了財務危機。

    房地產行業作為一個特殊的行業，有著其特殊的行業特點，尤其是資金對房地產開發企業的生存發展至關重要，因此對房地產開發企業財務危機的一些引發因素進行分析具有重要意義，本文對此探討，並從資金管理的視角，對這一係列的引發因素影響過程加以分析，以期能對房地產開發企業有所幫助。

    二、財務危機引發因素分析

    從行業特點來看，房地產開發企業具有資金密集度高、開發周期長、區域差異大、受宏觀環境影響大、產業波及麵廣等特點。房地產開發企業在運營的過程中，會遇到各種內外部不利因素的影響，如果企業不能有效的應對，就可能引發財務危機。引發房地產開發企業財務危機的影響因素主要有：

    （一）外部因素

    1.金融環境。房地產行業是一個資金高度密集型行業，房地產開發需要的資金量龐大，房地產業是“不是金融業的金融業”。在我國現有金融環境下，房地產企業的資金來源主要是依靠銀行貸款，我國房地產行業資產負債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個別資金狀況不好的企業甚至達到90%以上。每年償還銀行的本金和利息是房地產企業的一項重要的資金支出項，一旦金融環境變得不好，會嚴重影響企業的現金流，一部分資金比較緊張的房地產開發企業極易發生財務危機。

    2.土地環境。眾所周知土地是房地產開發的基礎。自從我國實行土地使用製度改革以來，土地的價格一直在飆升。房地產企業所繳納的土地出讓金在企業經營開發成本中占了相大比重。近年來，這個比重已經升到30%-40%左右，因此，土地市場的各種變動，直接影響到企業開發成本的大小。同時，國家為了防止房地產企業大量囤積土地特別規定：閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費。由於土地的高價值，對於企業來說，土地儲存過多，一定會占用企業大量資金，影響企業資金鏈的健康，而土地儲備少了，可能會麵臨喪失市場機遇，影響企業的發展的狀況，所以國家的土地政策會影響房地產企業的土地購買的計劃進而影響企業的整體經營狀況。

    3.稅收政策。房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加以及其他的一些地方性稅種。目前稅費已經占到了房地產開發成本的10%左右，國家或地方政府調節這些稅費會使商品房的成本發生變動。另外如果對房產征收物業稅，可能會影響對大戶型樓房的銷售。

    （二）外部銷售環境

    房地產企業主要受到房價的波動、限購政策和預售政策這三個外部銷售環境的影響。像所有商品一樣，房地產的價格變化受到房地產的供求關係的影響。由於房地產的供給嚴重依賴於土地供給，而土地有明顯的區域性和固定性，每個地區的房價差異很大，波動情況也不一致。為防止房地產行業產生過多泡沫，抑製國內一些一二線城市的房價暴漲，國家會采取一些限購的政策進行宏觀調控，以達到供需對等的平衡點。商品限購政策是市場經濟失靈狀態下的政府挽救之策。比如僅2011年一年有超過120個城市出台了房價調控目標，46個大中城市出台了“限購令”，限購令的出台會影響房地產的銷量，使房地產企業的資金回流變得困難。預售一直都是房地產商快速回流資金的一個法寶，但是房屋預售具有較強的國家幹預性。因此有關預售的變化會對房地產商的資金回流產生明顯的影響。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂後向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。預售政策的收緊和嚴格化，也將影響房地產開發企業的銷售和資金回流情況。